Responsable d’opération immobilière

Collecte et analyse des informations relatives au statut de propriété du bien immobilier identifié pour la réalisation d’une opération immobilière ainsi qu’aux différents titulaires de droits sur ce bien :

• Rechercher ou participer à la recherche de biens immobiliers nus ou bâtis. 

• Déterminer le statut de propriété du bien immobilier identifié .

• Identifier les différents titulaires de droits de jouissance réels ou personnels sur le bien immobilier identifié.

• Proposer, dans le cas de construction ou rénovation de bâtiments destinés à être exploités par le maître d’ouvrage, la conclusion d’un bail réel de longue durée comme alternative à l’acquisition.

Collecte et analyse des informations relatives aux contraintes de voisinage et de desserte du bien immobilier identifié pour la réalisation d’une opération immobilière :

• Détecter les difficultés relatives aux limites séparatives du bien immobilier identifié.

• Rechercher les servitudes grevant le bien immobilier identifié. 

• Vérifier que la desserte du bien immobilier identifié par la voirie et les réseaux divers est (ou sera) suffisante.

La validation du bloc de compétences 01 suppose la réussite aux deux épreuves suivantes :

1.      Épreuve écrite de culture juridique générale appliquée à l’immobilier (cas pratiques et exercices divers) d’une durée de 3 à 4 heures, permettant d’évaluer les connaissances suivantes :

- sources des règles de droit,

-statut des personnes privées (notamment sociétés) et publiques,

-distinction des biens (choses et droits),

-relations contractuelles,

-responsabilités,

-juridictions et actions en justice.

2.   Épreuve écrite de mise en situation professionnelle (cas pratique) d’une durée de 3 à 4 heures, permettant d’évaluer les compétences de diagnostic d’un bien immobilier.

Détermination des possibilités de valorisation (construction, rénovation) du bien immobilier identifié au regard de la réglementation de l’urbanisme, de l’environnement et du patrimoine :

⦁ Réunir toutes informations sur l’évolution prévisible du secteur dans lequel est situé le bien immobilier identifié (réglementation, opérations d’aménagement urbain…);

⦁ Inventorier l’intégralité des règlementations applicables (urbanisme, environnement, patrimoine);

⦁ Explorer les possibilités de dérogation aux règles en vigueur et d’octroi de bonus de constructibilité;

⦁ Déposer une demande de certificat d’urbanisme ou de certificat de projet pour protéger l’opération en cours de conception et de montage contre l’évolution défavorable de la réglementation;

⦁ Encadrer la réalisation de l’esquisse du projet de construction ou de rénovation à partir de contraintes réglementaires inventoriées et du résultat des diagnostics effectués (géotechnique, pollution, archéologie, risques naturels…).

Identification et obtention des autorisations administratives requises et suivi de leur mise en œuvre :

⦁ Déterminer l’ensemble des autorisations administratives requise, leurs modalités et délais d’obtention ainsi que leur articulation procédurale;

⦁ Superviser, à partir de l’avant-projet définitif, la constitution du dossier des demandes d’autorisations administratives et procéder à leur dépôt;

⦁ Suivre l’instruction administrative des demandes d’autorisation puis s’assurer de la « purge » des autorisations délivrées (absence de recours ou de retrait);

⦁ S’assurer de la bonne exécution technique et administrative des autorisations obtenues : ouverture du chantier, vérification de la conformité des travaux réalisés, sollicitation des autorisations modificatives, attestation de l’achèvement des travaux.

La validation du bloc de compétences 02 suppose la réussite aux deux épreuves suivantes :

1. Épreuve écrite de mise en situation professionnelle (cas pratique) d’une durée de 3 à 4 heures, permettant d’évaluer les compétences relatives aux contraintes d’environnement à prendre en compte à l’occasion du projet de valorisation d’un bien immobilier.
2. Épreuve écrite de mise en situation professionnelle (cas pratique) d’une durée de 3 à 4 heures, permettant d’évaluer les compétences relatives aux contraintes d’urbanisme et de patrimoine à prendre en compte à l’occasion du projet de valorisation d’un bien immobilier.

Appréciation de la rentabilité économique d’une opération de promotion au regard des caractéristiques des marchés immobiliers (logement, bureau, commerce…) et de ses implications fiscales :

• Réaliser une étude du marché local et régional des différentes typologies de locaux afin de définir la nature et les caractéristiques d’une opération de promotion sur le bien immobilier identifié

• Établir le bilan prévisionnel de l’opération de promotion

•  Évaluer l’intégralité des implications fiscales de l’opération immobilière

• Rédiger un dossier explicitant l’opportunité, la rentabilité et les risques de l’opération immobilière et le présenter en comité d’engagement.

Détermination des possibilités et modalités de financement de l’opération immobilière :

• Déterminer les fonds propres mobilisables et participer éventuellement au « tour de table » en vue de réaliser l’opération en co-promotion

• Engager au plus tôt la pré-commercialisation des locaux afin d’atteindre le montant critique de réservation ouvrant droit au crédit bancaire

• Participer à la négociation avec l’établissement bancaire en vue de l’octroi du crédit

• Évaluer les risques de l’opération et mettre en place les parades adéquates (cantonnement de l’opération, ligne de crédit spécifique, garantie financière d’achèvement…).

• Mobiliser éventuellement les mécanismes alternatifs et les nouvelles technologies du financement immobilier.

La validation du bloc de compétences 03 suppose la réussite aux trois épreuves suivantes :

1. Épreuve écrite de mise en situation professionnelle (cas pratique) d’une durée de 3 à 4 heures, permettant d’évaluer les compétences relatives à la pertinence économique d’un investissement immobilier ou d’une opération de développement.
2. Épreuve écrite de mise en situation professionnelle (cas pratique) d’une durée de 2 à 3 heures, permettant d’évaluer les compétences relatives à la fiscalité des opérations immobilières.
3. Épreuve écrite de mise en situation professionnelle (cas pratique) d’une durée de 2 à 3 heures, permettant d’évaluer les compétences relatives au financement des investissements ou opérations de développement.

Constitution de la structure support de l’opération immobilière, conclusion des contrats avec les clients et suivi de la relation contractuelle :

• Mettre en place la structure support de l’opération immobilière (société civile de construction-vente ou autre)

• Préparer les documents contractuels relatifs à l’organisation juridique des bâtiments à commercialiser (notamment l’état descriptif de division et le règlement de copropriété)

• Établir, avec le service commercial, la grille des prix et remettre au notaire la trame des contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

• Préparer le lancement de la commercialisation des locaux puis contrôler le rythme des ventes

• Participer aux échanges avec les clients-acquéreurs (appels de fonds, animations…) tout au long des travaux

• Consulter les appels d’offre diffusés par les maîtres d’ouvrage recherchant un délégataire (contrat de promotion immobilière, contrat de délégation de maîtrise d’ouvrage) et y répondre éventuellement

• Organiser la livraison aux clients (acquéreurs en VEFA ou maîtres d’ouvrages délégants) des bâtiments ou locaux

Mobilisation des outils spécifiques du montage d’une opération mixte logements libres / logements sociaux :

• Repérer, dans les plans locaux d’urbanisme, les secteurs dans lesquels les programmes de logement doivent comporter une part de logements sociaux, ainsi que les mesures incitatives à la réalisation de tels logements

• Proposer des partenariats avec des organismes de logement social en vue de la réalisation de programmes de logements mixtes, soit par vente en VEFA d’une partie des logements, soit par association au sein de sociétés civiles de construction-vente.

• Concevoir, en tant que responsable d’opération au sein d’un organisme de logement social, des opérations mixtes avec vente en VEFA d’une part de logements (libres) à des investisseurs privés.

• Mobiliser l’ensemble des moyens juridiques, financiers et fiscaux favorisant la réalisation de logements sociaux.

La validation du bloc de compétences 04 suppose la réussite aux trois épreuves suivantes :

1. Épreuve écrite de mise en situation professionnelle (cas pratique) d’une durée de 3 à 4 heures, permettant d’évaluer les compétences relatives au montage d’une opération de promotion immobilière.
2. Épreuve orale de mise en situation professionnelle (cas pratique) d’une durée de 20 à 30 minutes, permettant d’évaluer les compétences relatives à la négociation de l’acquisition et de la vente (voire la location) de biens immobiliers.
3. Épreuve écrite de mise en situation professionnelle (cas pratique) d’une durée de 3 à 4 heures, permettant d’évaluer les compétences relatives à la réalisation d’opérations intégrant des logements sociaux.

Coordination de la conception du projet de construction ou de rénovation à partir du programme défini :

• Constituer les dossiers de consultation en vue de la désignation de l’architecte et des autres prestataires de maîtrise d’œuvre

• Conduire la procédure de sélection de l’équipe de maîtrise d’œuvre

• Coordonner l’équipe de maîtrise d’œuvre de conception dans les différentes phases de l’élaboration du projet et de la constitution du dossier de permis de construire, à l’aide éventuellement d’une maquette numérique

• Organiser, superviser et tirer le bilan de la concertation avec le public sur le projet immobilier (le cas échéant)

Sélection des entreprises et conclusion de marchés de travaux :

• Établir avec la maîtrise d’œuvre de conception, pour chaque lot de travaux, le dossier de consultation des entreprises

• Conduire la procédure de sélection entreprises dans le respect, le cas échéant, des règles de passation de marchés publics de travaux

• Gérer tout au long de la réalisation du projet les modifications de la consistance des travaux et du prix en négociant avec les entreprises concernées les avenants aux marchés.

Coordination de l’exécution du projet de construction ou de rénovation de l’ouverture du chantier la réception des travaux :

• Élaborer, avec la maîtrise d’œuvre d’exécution et les entreprises, les plans d’exécution du projet et la définition des modalités d’organisation du chantier

• Organiser et préparer le chantier, obtenir des gestionnaires des voies et réseaux publics les autorisations nécessaires et déposer la déclaration administrative d’ouverture du chantier

• Planifier et réaliser les interventions préparatoires sur le terrain (dépollution, fouilles archéologiques…)

• Coordonner les missions respectives de chacun des intervenants (maîtrise d’œuvre d’exécution et entreprises) à l’aide des outils adaptés (maquette numérique…) et dialoguer avec les administrations concernées (urbanisme, inspection du travail…)

• Lancer aux entreprises les ordres de service et suivre le déroulement des travaux en s’assurant du respect du permis de construire, des marchés de travaux, des règles de l’art, du planning et du plan de trésorerie

• Procéder, avec la maîtrise d’œuvre d’exécution, à la réception contradictoire des travaux et rédiger le procès-verbal de réception

• Contrôler la levée des réserves mentionnées au procès-verbal de réception dans le délai prévu contractuellement

Prévention et gestion des litiges relatifs à l’exécution des travaux :

• Définir avec les voisins, dans le cadre d’une expertise contradictoire, les moyens de limiter les troubles et de prévenir les désordres à leur bien immobilier

• Contrôler minutieusement les travaux en cours de réalisation afin de limiter au maximum les réserves au stade de la réception ou les contentieux ultérieurs.

• Mettre en place un tableau de suivi des malfaçons et non-conformités apparues après la réception et, en cas d’opération de promotion, gérer les plaintes des clients

• Constater les malfaçons et non-conformités couvertes par la garantie annale de parfait achèvement et actionner l’assurance dommages-ouvrages en cas d’inertie des entreprises

• Constater les défauts couverts par la garantie de bon fonctionnement des équipements dissociables et obtenir des entreprises concernées leur remplacement.

• Constater les désordres couverts par la garantie décennale, mettre en jeu l’assurance dommages-ouvrages et participer aux expertises avec les assureurs de responsabilité décennale des prestataires.

La validation du bloc de compétences 05 suppose la réussite aux quatre épreuves suivantes :

Deux épreuves écrites de mise en situation professionnelle (cas pratique) d’une durée de 2 à 3 heures chacune, permettant d’évaluer les compétences relatives à la conclusion et au suivi des marchés privés (1re épreuve) ou publics (2e épreuve) de maîtrise d’œuvre et de travaux.

1.    Épreuve écrite de culture générale du bâtiment d’une durée de 2 à 3 heures, permettant d’évaluer les connaissances relatives aux caractéristiques constructives des bâtiments 

 -sols, voies et réseaux, fondations

- bâti, clos et couvert

- réseaux intérieurs et équipements techniques

- second œuvre

(NB - une base de connaissances en bâtiment est indispensable pour dialoguer avec la maîtrise d’œuvre et les entreprises)

2.  Épreuve écrite de mise en situation professionnelle (cas pratique) d’une durée de 3 à 4 heures, permettant d’évaluer les compétences relatives aux responsabilités et assurances des constructeurs.